Le marché immobilier locatif en 2023 se caractérise par une combinaison complexe de facteurs économiques, comportant des défis et des opportunités. Les défis actuels incluent une diminution des mises en vente et des réservations, ainsi qu’une incertitude économique persistante.
Cependant, ces difficultés coexistent avec des opportunités liées à la dynamique entre l’offre et la demande sur le marché immobilier locatif, l’évolution des normes environnementales et les changements dans les dispositifs fiscaux. Bien que les prix connaissent une légère baisse, elle reste modérée et varie d’une région à l’autre. En ce qui concerne les taux de crédit, leur augmentation ralentit, mais il est possible qu’ils s’inversent en 2024.
Dans ce contexte, l’immobilier demeure un investissement sûr et continue d’attirer l’attention des investisseurs. Les données montrent que l’immobilier locatif est un placement à long terme qui se valorise avec le temps, avec un taux de rendement interne (TRI) de 5,7 % sur les 15 dernières années (Source : Étude IEIF 2023) De plus, des opportunités d’optimisation fiscale subsistent en 2023, en particulier grâce au dispositif Pinel.
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Perspectives économiques du marché immobilier locatif en 2023
Résilience économique
Le printemps de 2023 a été marqué par un ralentissement de l’inflation et une activité économique plus dynamique que prévu. En août, malgré l’augmentation des cours du pétrole et de l’électricité, l’inflation a continué de reculer. Le produit intérieur brut (PIB) continue d’augmenter, avec une croissance estimée à 0,9 % en décembre 2023. Le pouvoir d’achat des ménages reste relativement stable, et le taux d’épargne des ménages a augmenté au deuxième trimestre 2023, atteignant 18,8 % de leurs revenus, soit près de 4 points de plus que la moyenne de 2019.
Redressement à l’horizon 2024-2025
Selon les prévisions, l’inflation devrait continuer de baisser pour atteindre un taux prévisionnel de 2 % en 2025. La croissance économique devrait également se redresser progressivement, avec une prévision de 1,0 % en 2024 et 1,5 % en 2025. La consommation des ménages gagnerait en dynamisme à l’horizon 2024-25, en raison de la diminution de l’inflation.
Des tendances marquantes
Le marché immobilier locatif connaît actuellement plusieurs tendances marquantes. Les ventes nettes au détail au cours du premier semestre ont diminué de 37,4 % par rapport au premier semestre 2022. Les prix continuent d’augmenter lentement, bien que la part des investisseurs particuliers ait diminué de 44 % en 2022 à 34 % en 2023. Les taux de crédit et les durées ont également augmenté légèrement, avec un taux d’usure de 5,56 % au 1er septembre pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans ou plus.
Les indicateurs économiques
Divers indicateurs économiques contribuent à la compréhension de la situation actuelle. La croissance pour 2023 est estimée à 0,7 %, avec une augmentation du PIB de 0,5 % au deuxième trimestre par rapport au premier trimestre de 2023. L’inflation a atteint 4,8 % à la fin d’août 2023, et le taux de chômage est resté stable à 7,2 % au deuxième trimestre de 2023.
Source : L’observatoire Crédit Logement
Immobilier locatif : Le Logement
La Production
La production de logements a connu une baisse mécanique en raison de la mise en œuvre de la RE2020 et de la fin des contrats locaux de relance. Le manque d’autorisations pour les logements collectifs reste l’une des principales causes de la baisse continue de l’offre de logements en France.
Offre Commerciale
L’offre commerciale de logements est en hausse depuis cinq trimestres consécutifs, en raison de la baisse des ventes, de l’inflation des coûts de construction et du foncier. Les promoteurs immobiliers rencontrent des difficultés pour lancer la commercialisation de leurs projets.
Ventes en Recul
Les ventes se sont stabilisées au deuxième trimestre de 2023 par rapport au premier trimestre. Cependant, sur l’ensemble du premier semestre de 2023, les réservations nettes au détail ont chuté de 37,4 % par rapport au premier semestre 2022, soit une perte de 20 000 logements en un an. Les ventes aux investisseurs particuliers continuent de reculer, représentant 34,5 % des ventes en 2023 par rapport à 44 % en 2022.
Prix des Logements
Les prix des logements continuent d’augmenter, avec une hausse du prix moyen au mètre carré pour les logements neufs au deuxième trimestre 2023. Cependant, les prix de l’ancien commencent à diminuer. Les prix varient en fonction de la région, avec une hausse plus importante en régions par rapport à l’Île-de-France. Les prévisions indiquent que les prix des logements neufs devraient continuer d’augmenter en raison des coûts des matières premières et des nouvelles normes RE2020, avec une estimation de 3 % sur l’ensemble du territoire.
Le Crédit
L’offre de crédit immobilier a diminué depuis le début de 2023, avec une chute significative de la production en année glissante à la fin d’août 2023. Cependant, l’activité du marché des crédits a rebondi plus fortement que d’habitude cet été. Les taux d’intérêt ont augmenté, dépassant 4,00 % pour la plupart des emprunteurs de prêts immobiliers à 25 ans en août, ce qui affecte la capacité d’emprunt des ménages.
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Immobilier locatif : l’Épargne
Les ménages ont montré une préférence marquée pour l’épargne et la sécurité financière. L’immobilier locatif est devenue l’un des choix de placement privilégiés pour se protéger contre l’inflation. Au deuxième trimestre 2023, le taux d’épargne des ménages a atteint 18,8 %, soit près de 4 points de pourcentage de plus que son niveau moyen de 2019, pré-pandémie. Les produits d’épargne réglementés, tels que le Livret A et le Livret de Développement Durable et Solidaire (LDDS), demeurent populaires auprès des ménages.
Tendances et Prévisions
Conjoncture Économique
L’inflation est en légère baisse, passant de 4,8 % en août 2023 à une prévision de 4,1 % en décembre. Le PIB a augmenté de 0,5 % au deuxième trimestre 2023 par rapport au premier trimestre, et la prévision de croissance de la Banque de France pour 2023 a été revue à la hausse, atteignant 0,7 % par rapport à 2,5 % en 2022. En moyenne pour l’ensemble de 2023, le pouvoir d’achat des ménages devrait connaître une légère augmentation de 0,5 %. L’investissement des ménages est en baisse continue, tandis que le taux d’épargne augmente.
Prévisions
À l’horizon 2025, l’économie française devrait sortir progressivement de l’inflation sans connaître de récession, malgré un ralentissement économique marqué. Les prévisions indiquent que l’inflation s’établira en moyenne à 5,2 % en 2023, mais descendra à 2,4 % en 2024, pour finalement se stabiliser à 2 % en 2025. La croissance économique sera graduelle, avec une croissance prévue à 1,0 % en 2024 et à 1,5 % en 2025. La consommation des ménages devrait gagner en dynamisme à l’horizon 2024-25, grâce à la baisse de l’inflation. Toutefois, l’investissement des ménages continuera de diminuer, dans un contexte de resserrement de l’accès au crédit.
Les taux d’intérêt devraient connaître une légère hausse à la fin de 2023, avant de se stabiliser en relation avec les décisions de la Banque centrale européenne. En 2024, les taux devraient rester à un niveau relativement stable, mais sans retrouver leurs niveaux d’avant 2022.
Conclusion : immobilier locatif en 2023, un investissement attrayant
Le marché immobilier locatif en 2023 est marqué par une combinaison complexe de défis et d’opportunités. Malgré la diminution des ventes et la hausse des prix, l’immobilier locatif demeure un investissement attrayant pour de nombreux investisseurs, notamment en raison de son potentiel d’optimisation fiscale. Les tendances actuelles, telles que la hausse des taux de crédit et la baisse des ventes, reflètent la conjoncture économique et les prévisions indiquent un redressement progressif de l’économie française à l’horizon 2024-2025. Pour les investisseurs immobiliers, il est essentiel de surveiller ces indicateurs économiques et de prendre des décisions éclairées pour naviguer dans un marché en constante évolution.
