À mesure que la législation énergétique se durcit, les propriétaires bailleurs doivent repenser leur stratégie pour préserver la rentabilité et la pérennité de leur patrimoine immobilier. Entre interdictions de location, contraintes de rénovation et fiscalité des travaux, l’immobilier locatif est plus que jamais un sujet d’arbitrage patrimonial.
Dans cet article, nous vous proposons un décryptage des enjeux liés aux passoires thermiques, et surtout les leviers pour anticiper, valoriser et protéger votre investissement.
❄️ Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
On parle de passoire thermique pour désigner un logement classé F ou G sur l’échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces biens sont particulièrement énergivores et, de fait, concernés par des restrictions progressives à la location.
📌 Pour mieux comprendre les seuils et les évolutions du DPE, vous pouvez consulter la fiche dédiée sur le site du ministère de la Transition écologique.
🛑 Quelles sont les échéances à connaître pour les bailleurs ?
Depuis 2023, les biens les plus énergivores ne peuvent plus être mis en location. Et ce n’est que le début :
- Depuis janvier 2023 : interdiction de louer les logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an).
- En 2025 : interdiction de mise en location des logements classés G.
- En 2028 : interdiction pour les logements F.
- En 2034 : interdiction pour les logements E.
🔎 Ces mesures s’appliquent aussi bien aux locations longue durée qu’aux meublés touristiques (type Airbnb), comme le précise le ministère de l’Économie.
📉 Quel impact pour votre rentabilité locative ?
L’enjeu est double :
- Perte de revenus : un bien interdit à la location ne génère plus de loyers.
- Décote à la revente : les acquéreurs potentiels intègrent désormais le coût des travaux dans leurs offres.
💡 Un bien classé F ou G peut subir une décote de 10 à 20 % sur le marché, selon les zones géographiques.
🔧 Comment anticiper et valoriser son bien ?
Voici quelques pistes concrètes à envisager avec votre conseiller :
1. Faire réaliser un audit énergétique sérieux
Ce diagnostic complémentaire au DPE permet de prioriser les travaux nécessaires et de mesurer leur impact. Il est obligatoire pour les biens F ou G mis en vente à partir de 2025.
2. Prioriser les travaux les plus efficaces
Les postes les plus impactants sont généralement :
- L’isolation (murs, combles, fenêtres)
- Le système de chauffage
- La ventilation
🎯 Objectif : atteindre une étiquette D au minimum pour pérenniser la mise en location.
3. Bénéficier des aides à la rénovation
Des dispositifs comme l’éco-PTZ (éco-Prêt à Taux Zéro) ou les certificats d’économie d’énergie peuvent réduire considérablement l’investissement initial. Une stratégie de financement bien pensée peut éviter de grever la rentabilité.
Plus de détails à retrouver sur le site service-public.fr.
4. Déduire les travaux dans le cadre fiscal approprié
Si vous êtes au régime réel (location nue ou meublée), les dépenses de travaux peuvent être déductibles des revenus fonciers ou amortissables. Un bon choix de régime (LMNP réel, SCI à l’IS, etc.) est donc essentiel.
🧩 Intégrer la performance énergétique dans votre stratégie patrimoniale
Chez Fidelis Invest Immo, nous intégrons ces enjeux dès la phase de sélection ou d’audit de votre bien. La valorisation énergétique est désormais un critère central pour :
- Arbitrer entre rénovation ou revente
- Choisir un montage fiscal adapté
- Structurer une stratégie d’investissement pérenne
💼 En résumé
| Échéance | Classe DPE concernée | Conséquence |
|---|---|---|
| Janvier 2023 | G+ | Interdiction de mise en location |
| Janvier 2025 | G | Idem |
| Janvier 2028 | F | Idem |
| Janvier 2034 | E | Idem |
🔍 Anticiper, c’est préserver la valeur de votre patrimoine.
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Fidelis Invest Immo vous accompagne dans l’audit énergétique, le chiffrage des travaux et l’optimisation patrimoniale liée à votre bien immobilier. Contactez nos conseillers pour construire une stratégie d’investissement durable et adaptée à votre profil.
