Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une solution visant à remédier aux problématiques actuelles d’un marché immobilier et foncier tendu. Le BRS facilite l’accession à la propriété des ménages modestes.
I. Définition et principes du Bail Réel Solidaire
Le Bail Réel Solidaire est un contrat de longue durée permettant à un ménage acheteur de bénéficier des droits réels sur une habitation, dont le terrain appartient à un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Ce contrat comporte des conditions que l’acheteur doit respecter.
La séparation du foncier et du bâti :
Le principe du Bail Réel Solidaire repose sur la séparation du terrain et de l’habitation, appelée démembrement. Le BRS distingue donc le propriétaire du sol et celui de l’habitation construite dessus.
Le propriétaire du terrain :
Un Organisme Foncier Solidaire (OFS): Dans le cadre du BRS, un organisme foncier solidaire, à but non lucratif, finance l’achat du terrain sur une longue durée (entre 18 et 99 ans). L’OFS devient et reste le propriétaire du sol. Il peut bénéficier de subventions ou de prêts à long terme pour financer l’opération.
Un contrat en deux étapes :
Bail Réel Solidaire Opérateur et Bail Réel Solidaire Utilisateur: Les logements sont construits par un promoteur ou un bailleur social qui, le temps de la construction puis de la commercialisation des habitations, est lié à l’OFS via un Bail Réel Solidaire dit « opérateur ». Dès la fin de la commercialisation, le Bail Réel Solidaire change de statut et de dénomination et devient « utilisateur » : il lie alors l’OFS et les propriétaires de l’habitation.
Un prix d’achat inférieur à celui du marché :
La parcelle étant louée à l’OFS, cela permet de diminuer le coût d’acquisition de l’habitation. Le terrain n’étant plus à acheter, le prix est de 20 % à 40 % moins élevé que sur le marché de la construction neuve. Les propriétaires peuvent également bénéficier d’aides à l’achat immobilier (PTZ, taux d’emprunt avantageux en primo accession, etc.).
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II. Les conditions d’achat en Bail Réel Solidaire
L’acquéreur du logement en BRS doit répondre aux conditions de ressources définies par la loi pour la zone d’habitation envisagée. Il doit acheter une habitation sur une parcelle appartenant à un OFS et en faire sa résidence principale.
Les conditions de ressources
Pour bénéficier des avantages du bail réel solidaire, il est nécessaire de remplir certaines conditions :
- Respecter les plafonds de ressources selon la zone d’habitation (A, B ou C) et le nombre de personnes composant le foyer (par exemple, pour un foyer d’une personne, le plafond sera de 33 400 euros pour la zone A, 25 318 euros pour les zones B et C).
- Acquérir un logement sur une parcelle appartenant à un organisme foncier solidaire (OFS).
- Utiliser le logement comme résidence principale.
Les frais de notaire lors d’un achat en BRS
Lors de l’achat d’un bien immobilier en bail réel solidaire, les frais de notaire représentent 2,5 % du prix d’achat et doivent être payés obligatoirement.
III. Vente d’un logement en Bail Réel Solidaire
Contrairement à un logement classique qui peut être revendu librement sur le marché immobilier, la revente d’un logement en BRS est soumise à certaines règles :
- Le bien ne peut être vendu qu’à un ménage respectant les plafonds de ressources fixés.
- La plus-value réalisée lors de la vente est encadrée et limitée par les clauses du bail afin de lutter contre la spéculation immobilière.
- La transmission aux ayants droit ne prévaut pas sur les conditions de revenus de ces derniers. Ainsi, si les enfants possèdent des revenus les excluant du dispositif, ils ne pourront pas recevoir le logement en héritage.
IV. L’avis Fidelisinvestimmo
Le bail réel solidaire est un outil ciblé qui permet à un plus grand nombre de ménages d’acquérir un logement malgré la hausse des prix de l’immobilier. Le coût du foncier a augmenté trois fois plus rapidement que le prix du logement (+71 % en dix ans), ce qui exclut de plus en plus de foyers de l’accession à la propriété. Bien qu’il ne soit pas destiné à devenir un dispositif universel ni représentatif du marché immobilier, le BRS permet de réduire les disparités et de soutenir l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. De nombreux projets BRS sont actuellement disponibles dans la région d4aix et de Marseille. Profitez-en!
