Le bail réel solidaire (BRS) est une solution en plein essor pour rendre l’accès à la propriété plus abordable, notamment pour les ménages modestes et de la classe moyenne. Introduit en 2017, ce dispositif vise à atténuer la pression croissante des prix de l’immobilier, en particulier dans les zones tendues où l’accès au logement devient un véritable défi. À travers une approche unique de dissociation entre le foncier et le bâti, le BRS répond aux enjeux économiques, sociaux et environnementaux du logement contemporain.
Pourquoi un Bail Réel Solidaire ?
Avec des dépenses liées au logement représentant près de 26 % du budget des ménages, la flambée des prix de l’immobilier exclut de plus en plus de familles de l’accession à la propriété. Face à cette situation, les collectivités locales et les acteurs du logement social cherchent des solutions durables et équitables. Le BRS émerge comme une alternative efficace pour garantir un accès équitable à des logements neufs ou rénovés.
Nathalie Appéré, maire de Rennes, décrit cette crise comme une « bombe sociale » nécessitant des actions régulatrices fortes. À travers des programmes BRS, des villes comme Rennes, Nantes ou Paris s’engagent à répondre aux besoins croissants des citoyens tout en garantissant une régulation des prix immobiliers.
Fonctionnement du BRS
Le mécanisme du bail réel solidaire repose sur la séparation du foncier et du bâti :
- Achat du logement seul : L’acquéreur devient propriétaire du bien immobilier, excluant le terrain.
- Location du terrain : Le terrain est géré par un Organisme Foncier Solidaire (OFS), qui le met à disposition sous forme de location pour un coût modique (entre 1 et 3 euros par mètre carré par mois).
- Avantages fiscaux : Une TVA réduite à 5,5 % permet une baisse significative des coûts, complétée par le financement à long terme des terrains via des prêts avantageux.
Selon Norbert Fanchon, président du Groupe Gambetta, ces économies combinées permettent de réduire le prix total d’un logement d’environ 30 %.
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Une réduction des coûts en zones tendues
Dans les régions où le coût du foncier est élevé, les décotes offertes par le BRS sont particulièrement notables. Par exemple :
- Île-de-France : Une réduction moyenne de 35 %.
- Provence-Alpes-Côte d’Azur et Bretagne : Jusqu’à 49 % de décote.
En 2023, la baisse moyenne des prix des logements vendus en BRS a atteint 42 %, offrant ainsi une solution viable pour de nombreux ménages.
Croissance et adoption
Bien que le BRS ait mis quelques années à s’implanter, il connaît aujourd’hui une forte croissance. En 2022, 2 272 ventes ont été enregistrées, marquant une augmentation de 71 % par rapport à l’année précédente. En parallèle, les ventes de biens immobiliers classiques chutaient de 27 %. Avec des programmes ambitieux en Île-de-France et ailleurs, plus de 2 000 logements sont actuellement proposés sous ce modèle.
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Une reprise progressive du marché du neuf
Depuis la fin de l’hiver, le marché des crédits immobiliers affiche une nette reprise, marquée par une accélération de la production de crédits. Ce rebond, initialement perçu comme une simple embellie au premier trimestre, s’est confirmé au fil des mois. Au troisième trimestre 2024, la production de crédits a bondi de 14,2 % en glissement annuel (contre une chute de 37,5 % un an plus tôt), et le nombre de prêts accordés a grimpé de 53,2 % sur la même période. Toutefois, ces progrès n’ont pas encore totalement effacé les effets de la récession amorcée en 2021. Sur une année glissante, l’activité globale reste en baisse de 11,9 %, bien qu’une amélioration notable soit visible, avec une hausse de 16 % du nombre de prêts accordés par rapport à 2023.
Ce contexte témoigne d’une dynamique positive, mais encore fragile, où le BRS peut jouer un rôle déterminant pour renforcer l’accès au neuf et soutenir durablement le marché immobilier.
Critères et limites du Bail Réel Solidaire
Malgré ses avantages, le bail réel solidaire comporte certaines restrictions :
- Conditions de revenus : Les logements sont réservés à des acquéreurs respectant des plafonds de ressources.
- Résidence principale : Les bénéficiaires doivent habiter le logement en tant que résidence principale.
- Encadrement des plus-values : En cas de revente, le logement doit être cédé au prix initial, ajusté par un indice. Cette limitation vise à garantir la pérennité du dispositif.
Ces conditions peuvent freiner certains acquéreurs, comme le souligne Sylvain Massonneau, président de Tradimaisons, qui estime que le BRS ne constitue pas une solution universelle.
Perspectives pour le futur
Le BRS s’inscrit dans une stratégie plus large pour repenser l’accès au logement en France. À travers des politiques collaboratives entre collectivités, promoteurs et OFS, il pourrait s’étendre davantage pour répondre à la crise. Cependant, des défis demeurent, notamment en termes de communication et de compréhension des mécanismes par le grand public.
Pourquoi choisir le BRS avec Fidelis Invest Immo ?
Chez Fidelis Invest Immo, nous accompagnons les futurs propriétaires dans leur projet BRS. Grâce à notre expertise, nous vous aidons à comprendre les spécificités de ce dispositif et à tirer parti de ses avantages. Notre mission est de vous guider vers une propriété abordable et durable, adaptée à vos besoins.
Le bail réel solidaire n’est pas seulement une solution économique, mais également un engagement pour un immobilier plus inclusif et équitable. Contactez-nous dès aujourd’hui pour en savoir plus sur les opportunités en BRS et concrétiser votre projet immobilier.
